Bernardo Diaz - Results from #365

Il regime speciale interessa anche gli immobili del personale delle forze armate. Le abitazioni sono assimilate per legge all'abitazione principale e dunque escluse dal pagamento dell'Imu, tranne se si tratta di abitazioni di lusso. In entrambi i casi sono soggette a Tasi.

Kamsin L’unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente dalla Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia paga la Tasi sulla base delle aliquote stabilite dal Comune per l'abitazione principale.

E' quanto prevede la normativa in materia di imposta sui servizi indivisibili che ha, nei fatti, assimilato ex lege gli immobili in parola alle abitazioni principali.

Solo per questi soggetti si applicano le agevolazioni IMU per l’abitazione principale, indipendentemente dalla sussistenza delle condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica, purché gli stessi posseggano un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, non concesso in locazione. Ai fini TASI, l’equiparazione di tali immobili all’abitazione principale rende applicabile l’aliquota e le agevolazioni/detrazioni eventualmente stabilite dal comune.

E' il caso, secondo quanto ricordato nelle Faq del Mef sulla Tasi, del militare che ha la casa a Palermo, in comproprietà con la moglie, ma che, per motivi di lavoro, ha fissato la residenza a Roma. Ebbene il militare, senza l'assimilazione avrebbe pagato sull'immobile a Palermo la Tasi con l'aliquota prevista per le seconde case, invece, stante l'operatività dell'assimilazione all'abitazione principale, il militare pagherà la Tasi con l'aliquota prevista dal Comune per l'abitazione principale applicando le eventuali detrazioni stabilite dal Comune.

L'immobile in parola sarà poi esente anche da Imu a meno che sia di "lusso" (cioè rientrante nelle categorie catastali A1, A8 e A9). Ai fini Imu opera infatti l'assimilazione introdotta dal Dl 102/2013 che però aveva specificato che l'agevolazione non poteva operare in caso di fabbricati di lusso, di cui alle categorie catastali A1, A8 e A9. Questa limitazione però non è stata riproposta ai fini Tasi con la conseguenza che l'assimilazione all'abitazione principale opera ex lege anche per i fabbricati di lusso.

In pratica quindi l'abitazione principale assimilata ex lege seguirà il medesimo trattamento delle altre abitazioni principali: se non è di lusso, sarà esclusa dal pagamento dell'Imu, ma soggetta a Tasi, se è di lusso, pagherà entrambi i tributi (ai fini Imu si applicherà l'aliquota per abitazione principale deliberata dal Comune compresa la detrazione).

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Una norma del decreto legge Sblocca Italia prevede l'introduzione del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile. Spariscono inoltre le imposte di registro e di bollo per la registrazione di un contratto in cui si prevede la riduzione del canone locatizio. 

Kamsin Completa esenzione dalle imposte di registro e di bollo nel caso di registrazione di atti che dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione in corso. E' quanto prevede l'articolo 19 del Dl 133/2014 (il cd. decreto Sblocca Italia). Il legislatore con la norma in questione ha dunque inteso sollevare dal pagamento delle imposte di bollo per quelle modifiche contrattuali "minori" che prevedono la riduzione del canone locatizio. Com'è noto la normativa vigente prevede che, nel caso di accordo per la riduzione di un canone di locazione, il relativo atto non debba necessariamente essere registrato.

Tuttavia, considerando che la riduzione del canone può determinare, di fatto, la diminuzione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro come pure ai fini delle imposte dirette, può risultare conveniente per il locatore, per esigenze probatorie, registrare il relativo accordo. In tal caso la registrazione volontaria era assoggettata ad imposta di registro in misura fissa di 67 euro e ad imposta di bollo (16 euro per ciascun foglio dell'atto).

Il decreto legge di recente approvato prevede anche ulteriori facilitazioni in materia locatizia. Oltre all'introduzione dell'agevolazione fiscale per chi acquista un immobile nuovo e lo concede in locazione (misura per la quale tuttavia si attende la pubblicazione di un apposito decreto Infrastrutture-Economia), per favorire gli investimenti nel settore delle locazioni immobiliari destinate ad uso non abitativo, il decreto legge "Sblocca Italia" prevede che nei contratti di locazione, anche alberghiera, di notevole rilevanza economica (cioè con canone superiore a 150.000 euro), le parti possano liberamente stabilire i termini e le condizioni contrattuali in deroga all'attuale disciplina legislativa prevista dalla legge 392 del 1978 (cd. legge sull'equo canone). Con la novella viene dunque meno la normativa attuale che prevede la nullità di ogni pattuizione tra le parti diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge sull'equo canone.

La legge inoltre ha introdotto nel nostro ordinamento una nuova tipologia contrattuale, il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Si tratta di un contratto attraverso il quale il godimento di un bene immobile è trasferito dal proprietario ad un conduttore dietro pagamento di un canone (locazione) e con l'accordo che entro un dato termine – liberamente fissato dalle parti anche la proprietà dello stesso immobile sarà trasferita (compravendita), scomputando dal prezzo di acquisto parte dei canoni già corrisposti. Il mancato pagamento di un determinato numero di canoni costituisce causa di risoluzione del contratto.

A tale tipologia contrattuale il decreto-legge estende l'applicazione di istituti già disciplinati dal codice civile: il regime e gli effetti della trascrizione del contratto sono ad esempio mutuati dalla disciplina del contratto preliminare di compravendita; gli obblighi di inventario e di garanzia, nonché la ripartizione delle spese relative all'immobile sono tratti dalla disciplina del rapporto di usufrutto. Sono inoltre disciplinati gli effetti dell'inadempimento del contratto e della dichiarazione di fallimento delle parti, ed è esteso (subordinatamente all'autorizzazione della Commissione europea) il regime fiscale di favore già introdotto per il riscatto degli alloggi sociali.

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L'obiettivo del Governo è unificare le mille norme che riguardano le due imposte e anche le tante scadenze ora previste. L'Idea è quella di prevedere, ritornando alle regole della vecchia Imu, due sole scadenze a metà Giugno e a Metà Dicembre.

Kamsin Una tassa unica sulla casa che concentri Imu e Tasi. E dal 2016, forse, anche la Tari. La nuova tassa sarà caratterizzata, per le abitazioni principali da detrazioni standard sulle quali i comuni non avranno possibilità di intervenire. A prometterlo è stato nei giorni scorso lo stesso premier Matteo Renzi, secondo cui dal prossimo anno ci sarà un’unica tassa comunale, una local tax, come accade in tutti i principali paesi europei con cui i cittadini contribuiranno al buon funzionamento dei servizi locali, "e che sarà l’unico balzello da pagare per casa, strade, asili, giardini e servizi". La situazione attuale, che vede presenti due imposte, Imu e Tasi, del resto non è piu' sostenibile in quanto troppo complessa.

La totale libertà lasciata ai sindaci nelle decisioni su detrazioni ed aliquote applicabili ha prodotto oltre 200mila combinazioni possibili.  Le abitazioni principali poi hanno detrazioni variabili, parziali e spesso complicate da calcolare. Con rischio errori dietro l'angolo. Senza considerare che le detrazioni non hanno cancellato il carattere regressivo della Tasi, che impone il pagamento a molti dei cinque milioni di immobili sempre esentati dall'Ici e dall'Imu e a molti altri appartamenti, sempre medio-piccoli, presenta un conto più pesante rispetto alla vecchia imposta, garantendo invece sconti importanti alle case più grandi.

Per risolvere queste criticità il Governo dovrebbe prevedere la reintroduzione di sconti obbligatori da misurare in proporzione all'aliquota standard, che per l'abitazione principale sarà ovviamente più bassa rispetto a quella destinata agli altri immobili ma dovrebbe comunque alzarsi rispetto a quella della Tasi. Una ipotesi che dovrebbe segnare un ritorno indietro delle lancette al 2012 quando il Governo Monti introdusse l'Imu. L'imposta infatti prevedeva la presenza di una detrazione standard di 200 euro per le abitazioni principali piu' una maggiorazione di 50 euro per ciascun figlio con meno di 26 anni residente nell'immobile adibito ad abitazione principale. 

Ad ogni modo per i contribuenti il conto non dovrebbe cambiare di molto. E questo perchè nelle strategie del Governo l'aliquota Tasi del 2,5 per mille sulla prima abitazione resterà invariata e lo stesso avverrà per quel 10,6 per mille di tetto massimo Imu piu' Tasi. Sparirà quell'aliquota aggiuntiva dello 0,8 per mille concessa da Palazzo Chigi per finanziare sgravi ed esenzioni in favore dei proprietari a reddito medio-basso. Prelievo che tuttavia non è stato utilizzato da molti Comuni.

Mentre per i locali di  imprese, negozi, alberghi e per gli altri immobili strumentali, la partita è sulla deducibilità. Il Governo dovrà infatti verificare la possibilità di dedurre integralmente l'imposta dall'imponibile Ires o Irpef. Attualmente infatti,le imprese possono dedurre integralmente la Tasi dal proprio imponibile, mentre la deducibilità dell'Imu è ferma al 20%.

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La legge consente ai Comuni di rivalersi nei confronti dei comproprietari che hanno già pagato la loro quota qualora uno degli altri non abbia adempiuto all'obbligo tributario.

Kamsin Una delle tante criticità della Tasi rispetto all'Imu è la singolare situazione che riguarda gli immobili in comproprietà. Ciò perché le regole di tassazione sono diverse per le due imposte. Infatti per quanto riguarda imposta municipale unica la legge prevede che ciascun proprietario è tenuto al pagamento dell'imposta sulla base della propria quota di possesso e con valutazione della propria situazione soggettiva.

Ad esempio se il comune ha stabilito un'agevolazione in favore di chi ha redditi al di sotto di una determinata soglia e un immobile è in proprietà di più soggetti dei quali uno solo ha tali requisiti, lo sconto sull'imposta potrà essere fatto valere solo dal contribuente che possiede i requisiti reddituali previsti dal Comune per fruire dell'agevolazione mentre, nei confronti dei contribuenti che non hanno diritto all'agevolazione, l'imposta verrà determinata senza considerare lo sconto.

Inoltre tra possessori non c'è alcuna solidarietà nel tributo. Pertanto, se uno dei comproprietari non adempie la propria obbligazione, il Comune non potrà richiedere la differenza dovuta agli altri comproprietari.

Le regole della Tasi invece sono diverse in quanto la normativa non menziona le quote di possesso. In altri termini il prelievo Tasi prescinde dalla misura della titolarità degli immobili come accade nella tassa sul prelievo di rifiuti, la Tari. E tra possessori c'è quindi piena solidarietà. Ciò significa che, in caso di mancato pagamento di tutto o di parte del tributo dovuto da parte di uno dei comproprietari, il Comune ha il diritto di rivolgersi per l'intero importo verso gli altri.

Differenze emergono anche per quanto riguarda le modalità di calcolo dell'imposta. Come sottolinea l'Agefis, l'Associazione Geometri Fiscalisti, se infatti nell'IMU ciascun proprietario è tenuto al calcolo del tributo sulla base della propria posizione contributiva, nella Tasi la disciplina per il calcolo dell'imposta è una sola e, pertanto, le agevolazioni soggettive, secondo un'interpretazione strettamente letterale, non dovrebbero applicarsi. Ciò crea diversi problemi per la determinazione dell'imposta per quegli immobili in comproprietà tra piu' soggetti, dei quali uno solo ha diritto a fruire delle agevolazioni del Comune. Dato che l'obbligazione Tasi è unica le agevolazioni dovrebbe o estendersi a tutti i comproprietari oppure escludersi per tutti.

Si tratta di una interpretazione tuttavia inaccettabile da un punto di vista costituzionale, perché sarebbero violati i termini di parità e di trattamento di capacità contributiva. Pertanto, nonostante il tenore letterale della norma, anche la Tasi dovrà essere pagata da ciascun soggetto passivo sulla base della specifica situazione contributiva personale, come accade nell'Imu. Sullo stesso bene pertanto le aliquote potranno essere diverse in funzione di quanto stabilito dal Comune. 

Utile anche ricordare che la solidarietà nell'assolvimento dell'obbligazione tributaria sussiste solo soggetti i possessori e detentori dall'altro, mentre non sussiste tra detentori e proprietari. In altri termini la quota non pagata dall'inquilino non può essere richiesta al proprietario. E se il possessore paga, per errore, tutta la Tasi dovuta complessivamente per l'immobile, non libera il detentore dal pagamento dall'obbligo di versare la sua quota (che com'è noto oscilla tra il 10 ed il 30% del tributo). 

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Nella comunicazione del locatore di diniego di rinnovo del contratto, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla normativa, sul quale la disdetta è fondata.

Kamsin Nei contratti di affitto abitativi di cui alla legge 431/98, della durata di anni quattro con rinnovo di altri quattro (contratto libero) e della durata di anni tre con proroga di altri due (contratto agevolato), può verificarsi che il locatore abbia intenzione di destinare l'immobile ad uso abitativo (o anche commerciale, artigianale o professionale) proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado. Quando sussista la motivazione, tra quelle indicate, è consentito al locatore chiedere al conduttore la restituzione dell'immobile dato in affitto, subito al termine del periodo iniziale; alla prima scadenza può avvalersi della facoltà di negare motivatamente il rinnovo del contratto, dandone però comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.

Nella comunicazione del locatore di diniego di rinnovo del contratto, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla normativa, sul quale la disdetta è fondata; se la disdetta è troppo generica è nulla e non produce effetto, per cui il conduttore non è obbligato a rilasciare i locali e può beneficiare della prosecuzione per il secondo periodo contrattuale. La necessità di indicare il motivo in modo analitico serve a consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità dell'intenzione invocata nella disdetta e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato.

E' stata peraltro ritenuta valida una disdetta data per l'intenzione generica di adibire l'immobile ad abitazione di un proprio figlio o nipote, con successiva individuazione (tra questi due) del reale beneficiario della casa solo con l'atto introduttivo del giudizio (Cassazione, Sent. 164/2013, n. 936). In un caso del genere, è bene però che il locatore rifletta sulla serietà delle proprie motivazioni prima di inviare (per tempo) la disdetta ed indichi le esatte generalità di chi dovrebbe andarci ad abitare; meglio non rischiare che la disdetta sia contestata dal conduttore interessato a proseguire nella locazione e sia poi considerata nulla in giudizio.

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articolo a cura A. Bosso - Confedilizia