Prestito vitalizio ipotecario, dalla Casa un'integrazione alla pensione

Il nuovo prestito ipotecario vitalizio permetterà agli over 60 che possiedono una casa di convertire parte del valore del bene in denaro contante senza rinunciare a essere proprietari dell'immobile.

Kamsin Dal prossimo 6 maggio cambierà ufficialmente volto il prestito vitalizio ipotecario: enterà infatti in vigore la legge 44/2015, approvata a marzo dal Senato, che andrà a modificare il decreto legge 203 del 30 settembre del 2005. Il nuovo istituto sarà un'alternativa alla nuda proprietà, in grado di trasformare la casa in un bancomat, così da offrire ai pensionati in difficoltà la possibilità di accedere più facilmente ai finanziamenti bancari. 

Il nuovo prestito vitalizio ipotecario. La modifica introdotta dal legislatore intende rendere il prestito vitalzio ipotecario una forma di finanziamento alternativa ai canali tradizionali, concretamente praticabile, consentendo così al proprietario di un immobile – di età superiore a 60 anni – di convertire parte del valore del bene in contanti, per soddisfare esigenze di liquidità, senza che lo stesso proprietario sia tenuto a lasciare la proprietà residenziale (che viene comunque posta a garanzia del finanziamento tramite ipoteca) e senza dover pagare alcuna rata.

La restituzione del prestito avverrà infatti, di regola, alla morte del proprietario. Entro 12 mesi dal decesso gli eredi del beneficiario potranno scegliere tra l'estinzione del debito nei confronti dalla banca, la vendita dell'immobile ipotecato oppure, in ultima ipotesi, l'affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito con il pagamento degli interessi semplici. Le parti potranno, comunque, concordare modalità di rimborso graduale di interessi e spese, anziché corrisponderle contestualmente alla morte del proprietario. 

Il vantaggio rispetto alla nuda proprietà. Rispetto agli schemi della cosiddetta nuda proprietà – che hanno finalità analoghe – il prestito ipotecario vitalizio offre al mutuatario il vantaggio di non perdere la proprietà dell'immobile e, pertanto, di non precludere la possibilità per gli eredi di recuperare l'immobile dato in garanzia, lasciando a questi ultimi la scelta di rimborsare il credito della banca ed estinguere la relativa ipoteca. La quota del prestito richiedibile dipenderà però dall'età: più in là sono gli anni e più soldi offrirà la banca. La somma potrebbe arrivare al 50% dell'immobile verso i 90 anni mentre a 60 è intorno al 15-20%.

L'intenzione del legislatore è quello di smobilizzare il valore della proprietà fondiaria per rispondere al soddisfacimento di esigenze diverse da parte della clientela (esigenze di consumo che comportano spese anche rilevanti, la necessità di integrare il proprio reddito ovvero di avere immediate disponibilità economiche e l'esigenza di supportare i figli nell'acquisto della casa di abitazione, attraverso il versamento del necessario anticipo in contanti).

Questa formula era stata già introdotta nel 2005 con il Dl 203/2005 ma non aveva attecchito. A frenare erano alcune "imperfezioni" come l'età un po' troppo elevata. A far naufragare la misura fu soprattutto l'eccessivo peso finale da ripagare alla banca che in alcuni casi, una volta messi insieme gli interessi da ripagare e il valore del prestito, finiva addirittura per superare il prezzo dell'immobile. A quel punto gli eredi, non solo si trovavano senza niente, magari senza nemmeno saperlo, ma dovevano pure pagare la parte in più che ancora spettava alla banca. Un meccanismo totalmente a sfavore delle famiglie che ora è stato eliminato e che dovrebbe aiutare il decollo dell'istituto.

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Bruno Franzoni - Ordine Nazionale Consulenti Tributaristi