Tasi, Sconto del 50% sui Comodati solo se il contratto è registrato

Lo sconto fiscale del 50% previsto dalla legge di stabilità in favore delle case date in comodato ai genitori o ai figli si applica a decorrere dalla data di stipula del contratto. Lo ha precisato il ministero dell'Economia e delle finanze nella risoluzione numero 1/2016 pubblicata lo scorso mese in risposta a alcuni quesiti posti dalla CNA. Il Mef precisa così i contorni applicativi della disposizione, introdotta con la legge di stabilità, che reca a partire dal 1° gennaio 2016, una riduzione del cinquanta per cento della base imponibile IMU per gli immobili dati in comodato d’uso a figli o genitori. 

Per attivare il bonus sia il comodante che il comodatario devono rispettare diversi paletti. In primo luogo il beneficio si applica purché il contratto di comodato sia registrato presso l'Agenzia delle Entrate e il comodante e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è sito l’immobile concesso in comodato. L'onere della registrazione ha fatto insorgere alcuni problemi relativamente ai contratti di comodato verbali, cioè quelli stipulati non in forma scritta, per i quali non c'è l'obbligo di registrarli presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula ai fini della loro validità. Però in assenza della registrazione non sarebbe stato possibile riconoscere il bonus fiscale. In tal caso il Mef precisa che, in questo caso, ai fini del computo del termine dal quale l’agevolazione è riconosciuta, occorre sempre fare riferimento alla data di stipula del contratto che verrà indicata nel modello n. 69, utilizzato per la registrazione del contratto verbale. Conseguentemente viene superato il termine del 1° marzo 2016 per la registrazione del contratto, individuato nella nota numero 2472 del 29 gennaio 2016 del DEF come necessario per ottenere l’agevolazione, dal momento che la data di registrazione non è più considerata quale onere sostanziale per il riconoscimento dell’agevolazione stessa.

I comodati siglati in forma scritta devono essere invece stati stipulati entro il 16 gennaio 2016 (con obbligo di procedere alla registrazione entro il successivo 5 febbraio) per vantare l'agevolazione sin dal 1° gennaio. Ciò in quanto l'art. 9, comma 2, del D. Lgs. n. 23 del 2011, dispone che l'IMU è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero. Per quelli stipulati successivamente al 16 gennaio 2016 occorrerà, ovviamente, registrare l’atto secondo le disposizioni che regolano l’imposta di registro (con l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro), fermo restando che l'agevolazione decorrerà sempre dalla data del contratto di comodato e non dalla registrazione dello stesso.

Nei comodati in forma scritta che non siano stati registrati nei tempi stabiliti dalla legge (20 giorni dalla data della stipula) bisogna fare i conti però anche con le sanzioni. Il MEF non affrontato direttamente il tema del ravvedimento, ma si ritiene che sia sempre possibile registrare il comodato in ritardo, usufruendo del ravvedimento operoso, previsto per l'omessa dichiarazione di cui all'articolo 13 del D.Lgs 472 del 1997. In sostanza, se la regolarizzazione avviene in ritardo si dovrà sborsare una sanzione oscillante tra i 20 euro, se si regolarizza entro 30 giorni dalla stipula ed i 40 euro se la regolarizzazione avviene dopo due anni dalla stipula. A queste somme bisogna naturalmente aggiungere l'imposta di registro (200 euro), le marche da bollo e gli interessi legali. Insomma in tali casi bisognerà verificare la convenienza dell'operazione. 

Occhio anche alle altre condizioni per attivare il bonus. Il comodante, oltre a concedere l'immobile in comodato a parenti in linea retta entro il 1° grado, non deve possedere altri immobili in Italia, vincolo attenuato solo dalla possibilità di possedere, oltre all’immobile dato in comodato, nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (purchè non di lusso). Proprio su quest'ultimo punto il Mef ha chiarito che il possesso di immobili non abitativi (come ad esempio i negozi ed i terreni) non impediscono di ottenere l'agevolazione.

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Documenti: Risoluzione numero 1/DF 2016