Per chi vende un immobile ristrutturato, la possibilità o meno di continuare a godere della detrazione al 50% dipende quindi dagli accordi che sono stati presi con la parte acquirente. Sino al 31 dicembre 2011, invece, era previsto che le rate non ancora godute della detrazione restassero in capo al soggetto venditore, che avendo sostenuto le spese aveva anche diritto a detrarsele nonostante la cessione del fabbricato.
Viceversa, a partire dal 1° gennaio 2012, l’ottavo comma dell’articolo 4 del Dl 201/2011 ha disposto che “in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di ristrutturazione, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica della stessa unità immobiliare”. Di conseguenza, qualora nell'atto di vendita fosse specificata, previo accordo con l’acquirente, la volontà di continuare a godere delle quote di detrazione non ancora applicate, il beneficio continuerà a essergli accordato; se invece al momento della vendita non sarà siglato nessun accordo, e quindi non verrà indicato nulla sull'atto di cessione, la detrazione restante verrà trasferita automaticamente all'acquirente.
In caso di successione. Vi è poi il caso del trasferimento per via ereditaria, che ovviamente, a differenza della normale cessione a titolo oneroso, non coinvolge un acquirente vero e proprio (potenzialmente nuovo destinatario della detrazione) bensì gli eredi del defunto. Ebbene, nel caso di successione di una casa ristrutturata, le eventuali quote residue di detrazione non godute in vita dal de cuius si trasmettono per intero ad un solo erede oppure a più eredi che conservino la detenzione materiale e diretta dell’immobile (in buona sostanza a coloro i quali ne possano disporre a proprio piacimento quando e come lo desiderino, a prescindere dal fatto che abbiano adibito l’immobile a propria abitazione).
Ad esempio ove l’immobile fosse locato o dato in comodato, la detrazione non spetterebbe a nessuno degli eredi, in quanto l’erede o gli eredi non ne potrebbero disporre a proprio piacimento. Nel caso invece fossero presenti più eredi e l’immobile fosse a disposizione, cioè vuoto, il beneficio sarebbe trasferito in parti uguali agli eredi. La terza casistica è una delle più frequenti: presenza di più eredi, ma contemporaneamente al coniuge superstite. Nella fattispecie sarebbe il coniuge superstite, in quanto detentore del diritto d’abitazione nell'ex casa coniugale, l’unico ad aver diritto alla detrazione. Viceversa, quarta ed ultima casistica, qualora il coniuge superstite rinunciasse all'eredità, pur mantenendo il diritto d’abitazione, non solo non potrebbe fruire delle quote residue di detrazione, ma qualora fossero presenti altri eredi (ad esempio i figli), neppure questi potrebbero beneficiare delle quote residue dal momento che non sarebbero nelle condizioni di godere della detenzione materiale dell’immobile.
Da segnalare, inoltre, che la condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.
Se, per esempio, l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene. Potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).
