Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento alternativa alla nuda proprietà che consente ai proprietari di immobili di monetizzare parte del valore della propria abitazione senza perdere la proprietà dell'immobile (come accade con la nuda proprietà) nè dover rimborsare a rate il prestito. Per rilanciare tale forma di finanziamento, introdotto nel 2005 con scarso successo, la legge 44/2015 ha allargato la platea dei potenziali beneficiari abbassando da 65 a 60 anni l'età per accedere al finanziamento smussando alcuni ostacoli che ne avevano impedito il decollo.
La quota del prestito non è fissa ma dipende dall'età del proprietario: più in là sono gli anni e più soldi offrirà la banca. La somma dovrebbe arrivare al 50% del valore dell'immobile se il beneficiario ha circa 90 anni per scendere intorno al 15-20% se il richiedente ha 60 anni o poco più.
Entro 12 mesi dal decesso del beneficiario saranno gli eredi a dover estinguere il finanziamento scegliendo tra la restituzione del debito maturato nei confronti dalla banca, la vendita dell'immobile ipotecato oppure, in ultima ipotesi, l'affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito con il pagamento degli interessi semplici. A tal fine la legge fissa una procedura rigorosa per la vendita della casa al fine del rimborso che deve avvenire al prezzo di mercato. In questo modo la parte eccedente il capitale residuo del finanziamento è destinata agli eredi che possono così beneficiare dell'eventuale andamento positivo dei prezzi dell'immobile.
Gli obblighi informativi. Il decreto della Guidi ha fissato alcune regole applicative. Ad iniziare dagli obblighi informativi a carico dell'ente finanziatore nei confronti dei sottoscrittori. In particolare si sottolinea l'obbligo per il finanziatore di predisporre due prospetti esemplificativi, da sottoporre all'interessato, chiamati «simulazione del piano di ammortamento» che illustrano il possibile andamento del debito nel tempo. Si stabilisce anche il divieto di esigere il pagamento delle spese sostenute dal finanziatore qualora il finanziato decida di non sottoscrivere il contratto. Al finanziamento si accompagna una polizza assicurativa per l'immobile, ma il richiedente ha la facoltà di acquistare la polizza assicurativa anche presso un soggetto differente dal finanziatore, che annualmente deve consegnare un resoconto della propria posizione debitoria.
Tra le altri requisiti fissati dal decreto la precisazione che il contratto deve prevedere la possibilità di procedere alla «cointestazione» del contratto di finanziamento in caso di coniugi o di conviventi more uxorio a condizione tuttavia che anche il secondo sottoscrittore sia in possesso dei requisiti anagrafici previsti (cioè almeno 60 anni).
Il rimborso integrale. La banca e la finanziaria avranno la possibilità, in alcuni casi eccezionali, di richiedere il rimborso integrale del finanziamento prima della scadenza prevista. Il decreto prevede tra queste ipotesi il decesso del soggetto finanziato o del soggetto finanziato più longevo in caso di cointestazione». Lo stesso vale, tra gli altri, per i seguenti casi: compimento da parte del soggetto finanziato con dolo o colpa grave di atti che riducano significativamente il valore dell'immobile; la costituzione di «diritti reali di garanzia in favore di terzi»; effettuazione di modifiche strutturali all'immobile rispetto al suo stato originale, apportate senza previo accordo con il finanziatore; revoca dell'abitabilità dell'immobile dovuta a incuria del finanziato; il trasferimento della residenza nell'immobile di altri soggetti, dopo la stipula del contratto, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli, nonche' il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi; qualora l'immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o, esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell'immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali.
Documenti: Il testo del Decreto numero 226 del 22 Dicembre 2015
